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Timesharing von Ferienwohnungen (III)

Was ist Timesharing?

Timesharing ist gemäss EU-Recht ein für mindestens drei Jahre eingeräumtes dingliches (sachenrechtliches) oder obligatorisches Recht, ein Nutzungsobjekt (in der Regel eine Wohnung) während eines begrenzten Zeitraums (z.B. eine Woche) zu nutzen.

Die Problematik besteht darin, dass es drei verschiedene rechtliche Konstruktionen gibt, ein Timesharing-Recht zu begründen. Diese Unterschiede sind für den Erwerber von entscheidender Bedeutung.

1.  Sachenrechtliches Modell

Der Erwerber erwirbt ein Timesharing-Recht auf sachenrechtlicher Basis. Das Timesharing-Recht kann mittels Personaldienstbarkeit, Nutzniessung oder besonders ausgestaltetem Stockwerkeigentum begründet werden. Das Timesharing-Recht wird im Grundbuch eingetragen. Das Recht besteht gegenüber jedem Eigentümer der Liegenschaft, woran das Timesharing-Recht begründet worden ist. Das sachenrechtliche Modell ist – im Gegensatz zu den beiden anderen – in der Schweiz nicht möglich.

2.  Vertragliches Modell

Der Erwerber erwirbt ein obligatorisches Nutzungsrecht. Er geht somit einen Vertrag mit dem Eigentümer des Timesharing-Objekts ein. Das Timesharing-Recht wird nicht im Grundbuch eingetragen. Sollte der Eigentümer des Timesharing-Objekts Konkurs gehen, verliert der Erwerber sein Timesharing-Recht, da er dieses nicht gegenüber einem neuen Eigentümer des Timesharing-Objekts geltend machen kann. Im Prinzip handelt es sich um einen langfristigen Mietvertrag mit zeitlich eingeschränkter Nutzung.

3.  Gesellschaftliches Modell

Der Erwerber leitet sein Nutzungsrecht als Gesellschafter der Timesharing-Gesellschaft ab. Er ist z.B. Aktionär (Hapimag) oder Genossenschafter. Sollte die Timesharing-Gesellschaft Konkurs gehen, so verliert der Erwerber sein Timesharing-Recht. Auch hier ist das Timesharing-Recht nicht im Grundbuch verbrieft.
  

Timesharing: Gesetzgebung in der Schweiz

Nationalrat de Dardel verlangte im Jahr 2000 eine gesetzliche Regelung des Timesharings (Pa.Iv. 00.421). Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats erarbeitete 2005 einen Bericht (BBl 2005-2545) und einen  Gesetzesvorschlag (BBl 2005-2565). Der Bundesrat stimmte dem Gesetz 2006 grundsätzlich zu (BBl 2006-2571). Die zuständige Nationalratskommission lehnt nun eine gesetzliche Regulierung ab (Bericht). Anzumerken ist, dass die SVP einmal mehr zu Verhindern einer notwendigen Gesetzgebung gehört (Stellungnahme). Konsumentenschutz als Bevormundung des mündigen Bürgers. Eine ziemlich naive Vorstellung, denn im Ergebnis lässt die SVP die einfachen Bürger im Regen stehen, wenn diese von unseriösen Geschäftemachern abgezockt werden.  
 

Gesetzliche Regulierung des Timesharings in der EU

Die EU erliess 1994 eine Richtlinie, welche in den Mitgliedstaaten gesetzlich umgesetzt wurde. Die Richtlinie ist zur Zeit in Revision.  


Deutschland: §§ 481-487 BGB
 

Konsumentenschutzgesetzgebung

Ausserdem ist auch die Konsumentenschutzgesetzgebung zu berücksichtigen.


Eine Vertragslaufzeit von gegen 50 Jahren stellt eine übermässige Bindung dar (so genannter Knebelvertrag) und ist deshalb ungültig. Die Vertragsdauer ist auf höchstens 15 Jahre zu begrenzen. Darum ist der Vertrag rechtlich anfechtbar.


Inhalt der EU-Gesetzgebung

Die Richtlinie bzw. die nationale Umsetzungsgesetzgebungen stellen namentlich folgende Vorschriften zum Schutz der Erwerber auf:

Vorvertragliche Informationspflichten: Der Verkäufer ist verpflichtet, vor Abschluss des Vertrages dem möglichen Erwerber auf dessen Verlagen eine Informationsschrift mit den notwendigen Angaben auszuhändigen.
 
Schriftlichkeit/Pflichtangaben im Vertrag: Der Timesharing-Vertrag muss schriftlich abgefasst sein und muss einen genau definierten Mindestinhalt aufweisen.     

Sprache: Der Erwerber hat das Recht, dass ihm der Vertrag in der Sprache seines Wohnsitzes abgegeben wird.

Rücktrittsrecht: Der Erwerber kann innert 10 Tagen (Österreich: 14 Tage) vom Vertrag zurücktreten. Der Erwerber muss nur für Kosten aufkommen, die zwingend während der Rücktrittsfrist entstanden sind.     

Anzahlungsverbot: Der Erwerber darf in den ersten 10 bzw. 14 Tagen nach Vertragsschluss keine Anzahlungen leisten.

Kreditverträge: Die gesetzlichen Bestimmungen gelten auch für Kreditverträge, mit denen der Timesharing-Vertrag finanziert worden ist.

Unabdingbarkeit: Die gesetzlichen Schutzvorschriften können vertraglich nicht abbedungen werden.

Umgehungsverbot: Die Timesharing-Gesetzgebung ist auch anzuwenden, wenn seine Anwendung durch anderweitige Vertragsgestaltung umgangen werden soll. Nach 3 Monaten und 10 Tagen nach Vertragsabschluss können Mängel (fehlende Pflichtangaben) nicht mehr geltend gemacht werden.

© bm 12.11.2008

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